Как заложить озеленение в смету проекта на старте, а не в конце

В крупных девелоперских проектах есть строчка бюджета, которую до сих пор часто формируют за три-шесть месяцев до сдачи. Это озеленение. Металл заказывают на этапе рабочей документации. Инженерные системы согласовывают с началом монолитных работ. Внутреннюю отделку закладывают в модель ещё на стадии концепции. Растения при этом попадают в бюджет тогда, когда закупщик впервые звонит в питомники и получает первый прайс.

Это не халатность закупщика. Это структурная особенность девелоперской сметы, в которой раздел благоустройства традиционно формируется одним из последних. И именно она создаёт цепочку проблем, о которых стоит поговорить отдельно, потому что стоимость этих проблем на крупном проекте измеряется десятками миллионов рублей.

Как формируется бюджет озеленения сейчас

В типовой финансовой модели российского девелопера благоустройство и озеленение это подраздел общего раздела внешних работ. На стадии концепции проекта туда закладывается укрупнённый норматив, чаще всего рассчитанный от общей площади благоустраиваемой территории или от квадратного метра жилья.

Конкретный ассортимент растений на этот момент ещё не согласован, потому что дизайн-концепция благоустройства обычно разрабатывается позже архитектурной.

Дальше происходит следующее:

• проектировщик благоустройства выдаёт решение по видам, размерам и количеству посадочного материала на стадии рабочей документации. К этому моменту бюджет уже сформирован и защищён на инвестиционном комитете.
• спецификация приходит к закупщику ближе к открытию объекта. Он звонит в питомники и получает три новости: цены на конкретные позиции выше нормативных, нужного ассортимента в нужных размерах нет в наличии, сроки поставки не совпадают с графиком благоустройства.

Дальше начинается серия компромиссов. Ассортимент подгоняется под то, что есть на рынке. Размеры уменьшаются, чтобы уложиться в бюджет. Часть позиций заменяется на визуально похожие, но более дешёвые. К моменту сдачи объекта дизайн-концепция благоустройства и её реализация отличаются существенно.

3 проблемы, которые это создают

1. Реализованная концепция отличается от той, которая продавалась клиенту. Визуализации в рекламных материалах показывают одно, на сданном объекте клиент видит другое. Это касается не только количества растений, но и их состояния: часто вместо взрослых деревьев высаживают молодой материал, потому что взрослый оказался вдвое дороже плановой цены. Разрыв между обещанием и фактом сказывается на репутации бренда и на скорости продаж следующих очередей.
2. Спотовые цены на посадочный материал выше плановых. Инфляция по крупному посадочному материалу в отрасли исторически идёт быстрее общей инфляции, потому что цикл производства долгий, а спрос колеблется резко. Между моментом формирования сметы и моментом фактической закупки проходит два-четыре года, за которые цена по конкретным позициям может измениться значительно. Планирование по нормативам двухлетней давности почти всегда приводит к превышению бюджета.
3. Дефицит нужного ассортимента. Некоторые позиции крупного посадочного материала в конкретных размерах на российском рынке физически ограничены. Если в год сдачи объекта таких позиций не хватает, заказчик вынужден брать что есть. Планировать заранее эту ситуацию можно, реагировать на неё в момент постфактум почти нет.

Как это устроено в европейской девелоперской практике?

В Европе бюджет благоустройства для проектов бизнес-класса и выше защищается на этапе концепции вместе с архитектурным решением. Ассортимент прорабатывается параллельно с фасадами и генпланом, а не после них. Резервирование посадочного материала у питомников идёт за два-четыре года до сдачи объекта, что позволяет фиксировать цену на момент подписания и получать нужные размеры к нужному сроку.

Такая практика возможна потому, что европейский рынок питомниководства работает по модели долгосрочных контрактов последние десятилетия. Производители готовы закладывать материал под конкретных заказчиков, потому что для них это способ снизить риск нереализации будущей продукции. Заказчики получают за это фиксацию цены и приоритет поставки.

Российский рынок начинает двигаться в эту сторону сейчас. Первые крупные российские питомники, готовые работать по модели резервирования, уже принимают долгосрочные заказы. Это меняет саму логику планирования озеленения на крупных проектах.

Что стоит заложить в финансовую модель на этапе концепции?

1. Стоимость самого посадочного материала. По укрупнённым нормам она считается на основе предварительной ассортиментной ведомости, которая согласуется параллельно с архитектурной концепцией. Точность на этом этапе не абсолютная, но достаточная для инвестиционной модели.
2. Логистика. Для крупных проектов, где посадочный материал везётся из региональных питомников, транспортные расходы это самостоятельная статья, а не строчка внутри общей цены материала. Для проекта с несколькими сотнями единиц крупномера логистика может составлять существенную долю от стоимости самой партии.
3. Работы по посадке. Ставки на посадку крупномера отличаются от ставок на посадку кустарников в разы. В концептуальной модели закладывается средневзвешенная стоимость на основе предварительной ассортиментной ведомости.
4. Уход в первый и второй сезоны. Гарантийный период по посадочному материалу обычно составляет один-два сезона. В этот срок ведётся полив, обработка от вредителей, санитарная обрезка, укрытие на зиму для чувствительных видов. Эти работы часто забывают заложить, а потом они уходят в эксплуатационный бюджет с сюрпризом для управляющей компании.
5. Резерв на замену по гарантии. Даже при качественной работе питомника и правильной посадке процент выпада в первый сезон существует. Он зависит от вида, размера, климатической зоны, условий на объекте. В плановую модель закладывается разумный резерв, а не оптимистичный ноль.
6. Резерв на курсовые и инфляционные риски. Если часть ассортимента импортная или ценообразование поставщика частично зависит от курса, в модель закладывается коридор. Резервирование с фиксацией цены на старте эту статью резко сокращает, что само по себе аргумент в пользу модели.

Что меняет ранняя закладка на уровне финансовой модели?

• Первое: реалистичная стоимость озеленения проходит через инвестиционный комитет. Проект защищается с бюджетом, который потом не потребует внепланового пересмотра.
• Второе: фиксация цены за годы до посадки снимает главный риск отклонения по бюджету. Резервирование под проект, о котором мы разбирали отдельно, работает только тогда, когда бюджет уже согласован и есть чем платить предоплату при подписании.
• Третье: дизайн-концепция благоустройства проектируется под реальный бюджет, а не под гипотетический. Ландшафтный архитектор работает в понятных рамках с самого начала, а не переделывает решение три раза после столкновения со спотовым рынком.
• Четвёртое: маркетинг проекта опирается на визуализации, которые будут реализованы. Разрыв между обещанием и фактом сокращается или исчезает.
• Пятое: озеленение начинает работать как инвестиционный актив проекта. Развитая инфраструктура зелёных насаждений на придомовой территории влияет на воспринимаемое качество жилья и в конечном итоге на скорость и цену продаж. Отраслевые исследования влияния благоустройства на характеристики продаваемости регулярно подтверждают, что качественное озеленение не относится к косметическим затратам.

Что делать на практике?

Сдвиг из «остаточного бюджета» в «стратегический раздел» это не техническая перестройка сметы. Это управленческое решение, которое принимается один раз на уровне финансовой модели проекта.

Практически это выглядит так:

• на стадии концепции проекта, параллельно с архитектурой, разрабатывается концепция благоустройства с укрупнённой ассортиментной ведомостью
• по этой ведомости считается бюджет по шести пунктам выше. Бюджет защищается на инвестиционном комитете вместе с остальными разделами
• за два-четыре года до сдачи заключается договор резервирования с питомником, фиксирующий цену и объём
• спецификация уточняется по мере разработки рабочей документации, но принципиальные размеры и количества уже забиты в договор и не могут дрейфовать.

Питомники, работающие по такой модели в России, уже есть. Их пока немного, но для проектов от определённого масштаба они принимают долгосрочные заказы. «Суланж» в Крыму входит в число таких производителей и в последние годы всё чаще заключает договоры резервирования с девелоперами на горизонте трёх-четырёх лет.

Раздел озеленения перестанет быть проблемой в момент сдачи объекта только тогда, когда он перестанет быть последней строчкой сметы.

Материал подготовлен на основе практики работы питомника декоративных растений «Суланж» (Крым) с девелоперами и ландшафтными бюро.